Търговските имоти се сблъскват с „отпадането“ от лесните пари

Зад блестящите фасади на Selfridges в Лондон и Chrysler Building в Ню Йорк австрийският милиардер Рене Бенко сглоби финансова бомба със закъснител.

Signa Group на Benko, който купи дялове в двата трофейни актива и натрупа портфейл от парцели на стойност 27 милиарда евро (29 милиарда долара), натрупа задължения от най-малко 13 милиарда евро през годините, когато цената на заемите беше съвсем оскъдна.

“ Той се наяде с на ниска цена финансиране отляво, отдясно и от центъра “, сподели един европейски изпълнителен шеф на парцелите.

Решението да се направи всичко по време на ерата на евтините пари остави Signa рисково изложена на внезапното повишаване на лихвените проценти тази година. JPMorgan пресмята, че минимум 4 милиарда евро от дълга на две съществени дъщерни сдружения на Signa са с плаващи лихви. А възходящите лихвени проценти удариха цената на комерсиалните парцели на целия пазар, намалявайки цената на активите, употребявани за застраховане на заемите на Signa.

Signa Holding, централната компания, подаде заявление за администрация предходната седмица.

Групата е изправена пред сложни въпроси по отношение на своите бизнес практики и оценки, само че нейното раздробяване е най-яркият признак до момента за мъчително пригаждане към по-високите лихвени проценти в мултитрилионния световен бранш на комерсиалните недвижими парцели.

Собствениците на парцели просперират в света на евтините задължения, което прави вложенията в недвижими парцели релативно привлекателни. Но това високо равнище е довело до предвидимо пресмятане.

„ Мащабът на цикличното нулиране във връзка с оценките на недвижимите парцели е толкоз огромен, колкото началото на 90-те години или международната финансова рецесия “, сподели Алекс Нап, основен капиталов шеф чиновник за Европа на световен частен вложител в недвижими парцели Hines на стойност 100 милиарда $. „ Това е огромно, в случай че това не беше явно. “

Нереализирани загуби

С ерата на извънредно ниските лихви процентите надвишават, притежателите на парцели - от дребни частни компании до огромни обществени компании - се сблъскват с по-високи лихвени сметки, падащи оценки и в доста случаи потребност от пари в брой, с цел да изплатят задължения.

Европейските групи за благосъстоятелност се обрисуваха като център на проблеми. Шведският хазяин SBB подписа договорка с Brookfield за набиране на средства и е изправен пред ядосани облигационери, които желаят парите си назад. Германската Adler оцеля в правосъдното обжалване в Обединеното кралство от притежателите на облигации тази година по отношение на нейния проект за преструктуриране, до момента в който се опитваше да избегне несъстоятелност.

Много притежатели на парцели седят на неосъществени загуби. Том Лийхи, изпълнителен шеф на MSCI Research, пресметна през септември, че към 50 % от комерсиалните недвижими парцели в Лондон в този момент костват по-малко от това, за което са били добити. Ню Йорк се показа относително по-добре, като единствено една пета е под вода, само че доста притежатели на офиси там са изправени пред огромни загуби.

Собствениците ще създадат каквото могат, с цел да избегнат кристализирането на тези загуби. Официалните оценки са склонни да изостават от пазарната действителност, тъй като разчитат на доказателства за други транзакции и сключването на покупко-продажби е в застой. Стойността на приключените покупко-продажби е намаляла с повече от 50 % в Европа и Съединени американски щати през третото тримесечие по отношение на година по-рано, съгласно MSCI.

„ Продавачите не продават нещо, в случай че не им се постанова. Купувачите не купуват нещо, в случай че не е в действителност на ниска цена. За да отнесете нещо до капиталов комитет, то би трябвало да наподобява като проблематична договорка “, сподели европейският изпълнителен шеф.

Анализаторите на парцели в Green Street сформираха лист с офис здания във Англия и Европа на стойност над 3,3 милиарда евро които не съумяха да се продадат през 2023 година, откакто бяха пуснати на пазара, в това число Commerzbank Tower във Франкфурт, заявявайки, че описът евентуално е единствено „ върхът на айсберга на прекратената продажба “.

Това, което постанова действителността на пазара, е, когато заемите са изискуеми или споразуменията по заемите са нарушени. Собствениците ще се опитат дискретно да сключат покупко-продажби със своите кредитори или частно да продадат някои активи, с цел да съберат пари. Този развой може да е муден.

„ Хората приказват за стена от рефинансиране, само че тя в никакъв случай не работи по този метод. Ще отнеме интервал от години, до момента в който тези полемики проработят “, сподели Кнап.

Борби за рефинансиране

Финансовата болежка няма падат отмерено в целия пазар на парцели. За някои наемодатели, търсещи пари, разпространяването на различни заемодатели от 2009 година насам значи, че има дългови фондове, подготвени да поемат празното пространство, оставено от банките.

„ През последните 12 месеца, внезапно, като че ли всички осъзнаха, че Не е нужно да закупувам този актив за 100 % от цената, мога да дам заем против този актив за 60 %. Ако всичко се обърка, имам предпочитана сигурност “, сподели Лиза Атънбъро, началник на консултациите по дълга в Knight Frank. „ Сега имам евентуално над 100 кредитни средства в книгите си. “

Новите вложители са се натрупали в заем частично тъй като елементарните покупки наподобяват сложни, защото цената на парцелите може да падне още повече. Много вложители считат, че дългът е по-сигурен залог.

„ Определянето на цена на актив в свят на по-високо за по-дълго е мъчно. Така че намирането на купувачи, подготвени да поемат финансов риск, е еднообразно мъчно “, сподели Макс декор Хертер, началник на европейско сливания и придобивания в капиталовата банка за недвижими парцели Eastdil Secured. „ Кредитните покупко-продажби са по-лесни – вложителите могат да завоюват доста респектираща възвръщаемост, без да вземат първия $ експозиция. “

Но финансирането не е налично за всеки.

Signa се сблъска с падежи на заеми в размер на 1,3 милиарда евро през 2023 година, които се бореше да извърши макар неистовите договаряния с кредитори и бъдещи нови вложители.

Активи с прилични вероятности за отдаване чартърен — като хранилища, жилищни здания и горната част от офисите — ще намерите по-лесно рефинансиране.

Разликата е сред активите, чиято стойност би трябвало да бъде вярна, и тези, чиято стойност се чака да бъде заличена.

„ Всъщност виждаме по какъв начин активите се блокират със скорост, каквато в никакъв случай не сме виждали на пазара преди “, сподели Раймондо Амабиле, съизпълнителен шеф на бизнеса с недвижими парцели на PGIM на стойност 210 милиарда $. „ Никой не желае да дава заем против блокиран актив. “

Amabile сподели, че изчислението за притежателите на евентуално блокирани офиси е „ изцяло друго “. „ Няма да хвърля нито стотинка в това. По създание това е банков [проблем] “, сподели той.

Някои активи ще се затруднят, тъй като са били натоварени с прекалено много евтини задължения, които би трябвало да бъдат рефинансирани, даже в случай че имат обичайно търсене от наематели и наеми.

Дори най-големите вложители понижиха загубите си за някои офис здания, в това число решението на Брукфийлд тази година да изложи две кули в Лос Анджелис. Офис кулите в Ню Йорк смениха притежателя си за по-малко от цената на земята, върху която се намират, защото вложителите търсят различни приложения за остарели здания.

Бурята, пред която са изправени притежателите на офиси, изключително в Северна Америка, съчетава внезапен спад в търсенето и нужда от обилни разноски за модернизиране на остарели здания, в допълнение към по-широкия спад на недвижимите парцели и увеличение на разноските за дълг. Knapp сподели, че това се равнява на „ дребна световна финансова рецесия за второстепенни офиси “.

Проблеми в Европа

Бурята също се ускорява в Германия. Проблемите на Signa ще нанесат нов удар на пазара в страната, ограничавайки в допълнение апетита на банките да отпускат заеми за търговски недвижими парцели.

„ Ще има малко яростна ликвидация, само че не дотам, че това ще срине банките “, сподели Питър Пападакос, началник на европейските проучвания в Green Street. „ Signa не е систематична за по-широкия пазар на недвижими парцели. Където ще бъде същинското шитшоу, е съответно в Германия и в офисите. “

Все отново по-ниските данни за инфлацията за октомври и увеличаващите се пазарни залози, че лихвите ще бъдат понижени по-рано, в сравнение с се смяташе до момента, укрепиха частните очаквания измежду някои в бранша на недвижимите парцели, че могат да преодолеят спада. Европейските акции на недвижими парцели се покачиха с съвсем една четвърт от края на октомври, защото вложителите коригираха упованията си.

Ветераните в региона на недвижимите парцели показват, че промишлеността е функционирала десетилетия с по-високи равнища. Предизвикателството за клас активи, който разчита в огромна степен на дълга, е да се оправи с смяната след повече от десетилетие на свръхевтини заеми.

„ Отнема известно време на хората да се откажат от вълнението от ниската рента процентна среда “, сподели Филип Мур, началник на европейския дълг за недвижими парцели в Ares. „ Виждате бавното изгряване на обстоятелството, че това, което имахме през последните 10 години с ниски лихвени проценти, беше по-скоро пробив, в сравнение с нормата. “