Търговските имоти се сблъскват с „отпадането“ от лесните пари
Зад бляскавите фасади на Selfridges в Лондон и Chrysler Building в Ню Йорк австрийският милиардер Рене Бенко сглоби финансова бомба със закъснител.
Signa Group на Benko , който купи дялове в двата трофейни актива и натрупа портфейл от имоти на стойност 27 милиарда евро (29 милиарда долара), натрупа дългове от поне 13 милиарда евро през годините, когато цената на заемите беше почти нищожна.
“ Той се наяде с евтино финансиране отляво, отдясно и от центъра“, каза един европейски изпълнителен директор на имотите.
Решението да се направи всичко по време на ерата на евтините пари остави Signa опасно изложена на рязкото покачване на лихвените проценти тази година. JPMorgan изчислява, че най-малко 4 милиарда евро от дълга на две основни дъщерни дружества на Signa са с плаващи лихви. А нарастващите лихвени проценти удариха стойността на търговските имоти на целия пазар, намалявайки стойността на активите, използвани за обезпечаване на заемите на Signa.
Signa Holding, централната компания, подаде заявление за администрация миналата седмица.
Групата е изправена пред трудни въпроси относно своите бизнес практики и оценки, но нейното разпадане е най-яркият симптом досега за болезнено приспособяване към по-високите лихвени проценти в мултитрилионния глобален сектор на търговските недвижими имоти.
Собствениците на имоти просперират в света на евтините дългове, което прави инвестициите в недвижими имоти относително привлекателни. Но това високо ниво е довело до предвидимо изчисление.
„Мащабът на цикличното нулиране по отношение на оценките на недвижимите имоти е толкова голям, колкото началото на 90-те години или световната финансова криза“, каза Алекс Нап, главен инвестиционен директор служител за Европа на глобален частен инвеститор в недвижими имоти Hines на стойност 100 милиарда долара. „Това е голямо, ако това не беше очевидно.“
Нереализирани загуби
С ерата на изключително ниските лихви процентите надхвърлят, собствениците на имоти - от малки частни фирми до големи публични компании - се сблъскват с по-високи лихвени сметки, падащи оценки и в много случаи нужда от пари в брой, за да изплатят дългове.
Европейските групи за собственост се очертаха като център на проблеми. Шведският наемодател SBB сключи сделка с Brookfield за набиране на средства и е изправен пред ядосани облигационери, които искат парите си обратно. Германската Adler оцеля в съдебното обжалване в Обединеното кралство от притежателите на облигации тази година относно нейния план за преструктуриране, докато се опитваше да избегне неплатежоспособност.
Много собственици на имоти седят на нереализирани загуби. Том Лийхи, изпълнителен директор на MSCI Research, изчисли през септември, че около 50 процента от търговските недвижими имоти в Лондон сега струват по-малко от това, за което са били придобити. Ню Йорк се представи сравнително по-добре, като само една пета е под вода, но много собственици на офиси там са изправени пред големи загуби.
Собствениците ще направят каквото могат, за да избегнат кристализирането на тези загуби. Официалните оценки са склонни да изостават от пазарната реалност, защото разчитат на доказателства за други транзакции и сключването на сделки е в застой. Стойността на завършените сделки е намаляла с повече от 50 процента в Европа и САЩ през третото тримесечие спрямо година по-рано, според MSCI.
„Продавачите не продават нещо, освен ако не им се налага. Купувачите не купуват нещо, освен ако не е наистина евтино. За да отнесете нещо до инвестиционен комитет, то трябва да изглежда като проблемна сделка“, каза европейският изпълнителен директор.
Анализаторите на имоти в Green Street съставиха списък с офис сгради във Великобритания и Европа на стойност над 3,3 млрд. евро които не успяха да се продадат през 2023 г., след като бяха пуснати на пазара, включително Commerzbank Tower във Франкфурт, заявявайки, че списъкът вероятно е само „върхът на айсберга на прекратената продажба“.
Това, което налага реалността на пазара, е, когато заемите са изискуеми или споразуменията по заемите са нарушени. Собствениците ще се опитат дискретно да сключат сделки със своите кредитори или частно да продадат някои активи, за да съберат пари. Този процес може да е бавен.
„Хората говорят за стена от рефинансиране, но тя никога не работи по този начин. Ще отнеме период от години, докато тези дискусии проработят“, каза Кнап.
Борби за рефинансиране
Финансовата болка няма падат равномерно в целия пазар на имоти. За някои наемодатели, търсещи пари, разпространението на алтернативни заемодатели от 2009 г. насам означава, че има дългови фондове, готови да поемат празното пространство, оставено от банките.
„През последните 12 месеца, изведнъж, сякаш всички осъзнаха, че Не е нужно да купувам този актив за 100 процента от цената, мога да дам заем срещу този актив за 60 процента. Ако всичко се обърка, имам приоритетна сигурност“, каза Лиза Атънбъро, ръководител на консултациите по дълга в Knight Frank. „Сега имам вероятно над сто кредитни средства в книгите си.“
Новите инвеститори са се натрупали в кредит отчасти защото обикновените покупки изглеждат трудни, тъй като стойността на имотите може да падне още повече. Много инвеститори смятат, че дългът е по-сигурен залог.
„Определянето на цена на актив в свят на по-високо за по-дълго е трудно. Така че намирането на купувачи, готови да поемат капиталов риск, е еднакво трудно“, каза Макс фон Хертер, ръководител на европейско сливания и придобивания в инвестиционната банка за недвижими имоти Eastdil Secured. „Кредитните сделки са по-лесни – инвеститорите могат да спечелят много респектираща възвръщаемост, без да вземат първия долар експозиция.“
Но финансирането не е достъпно за всеки.
Signa се сблъска с падежи на заеми в размер на 1,3 милиарда евро през 2023 г., които се бореше да изпълни въпреки неистовите преговори с кредитори и бъдещи нови инвеститори.
Активи с прилични перспективи за отдаване под наем — като складове, жилищни сгради и горната част от офисите — ще намерите по-лесно рефинансиране.
Разликата е между активите, чиято стойност трябва да бъде правилна, и тези, чиято стойност се очаква да бъде заличена.
„Всъщност виждаме как активите се блокират със скорост, каквато никога не сме виждали на пазара преди“, каза Раймондо Амабиле, съизпълнителен директор на бизнеса с недвижими имоти на PGIM на стойност 210 милиарда долара. „Никой не иска да дава заем срещу блокиран актив.“
Amabile каза, че изчислението за собствениците на потенциално блокирани офиси е „напълно различно“. „Няма да хвърля нито стотинка в това. По същество това е банков [проблем]“, каза той.
Някои активи ще се затруднят, защото са били натоварени с твърде много евтини дългове, които трябва да бъдат рефинансирани, дори ако имат прилично търсене от наематели и наеми .
Дори най-големите инвеститори намалиха загубите си за някои офис сгради, включително решението на Брукфийлд тази година да изложи две кули в Лос Анджелис. Офис кулите в Ню Йорк смениха собственика си за по-малко от стойността на земята, върху която се намират, тъй като инвеститорите търсят алтернативни приложения за остарели сгради.
Бурята, пред която са изправени собствениците на офиси, особено в Северна Америка, съчетава рязък спад в търсенето и необходимост от значителни разходи за модернизиране на остарели сгради, в допълнение към по-широкия спад на недвижимите имоти и увеличаване на разходите за дълг. Knapp каза, че това се равнява на „малка глобална финансова криза за второстепенни офиси“.
Проблеми в Европа
Бурята също се засилва в Германия. Проблемите на Signa ще нанесат нов удар на пазара в страната, ограничавайки допълнително апетита на банките да отпускат заеми за търговски недвижими имоти.
„Ще има малко ожесточена разпродажба, но не до такава степен, че това ще срине банките“, каза Питър Пападакос, ръководител на европейските изследвания в Green Street. „Signa не е системна за по-широкия пазар на недвижими имоти. Където ще бъде истинското шитшоу, е конкретно в Германия и в офисите.“
Все пак по-ниските данни за инфлацията за октомври и увеличаващите се пазарни залози, че лихвите ще бъдат намалени по-рано, отколкото се смяташе досега, укрепиха частните надежди сред някои в сектора на недвижимите имоти, че могат да преодолеят спада. Европейските акции на недвижими имоти се повишиха с почти една четвърт от края на октомври, тъй като инвеститорите коригираха очакванията си.
Ветераните в областта на недвижимите имоти посочват, че индустрията е функционирала десетилетия с по-високи нива. Предизвикателството за клас активи, който разчита в голяма степен на дълга, е да се справи с промяната след повече от десетилетие на свръхевтини заеми.
„Отнема известно време на хората да се откажат от вълнението от ниската лихва процентна среда“, каза Филип Мур, ръководител на европейския дълг за недвижими имоти в Ares. „Виждате бавното изгряване на факта, че това, което имахме през последните 10 години с ниски лихвени проценти, беше по-скоро пробив, отколкото нормата.“
